Napisz do nas

Kategoria
16/08/2017

Wynajem czy kredyt?

Mieszkanie lub też dom to azyl, miejsce, w którym ma się swoją strefę komfortu, które w pewnym sensie definiuje nas samych. To miejsce, w którym spędza się bardzo dużą część życia, w którym rodzą się i dorastają dzieci, rodzą pomysły na przyszłość, biznes. To miejsce, w którym podejmujemy decyzje ukierunkowujące nasze przyszłe życie. Mieszkanie ma z zasady stanowić tarczę przed wszystkim, co złe. Nie zamierzam jednak tworzyć tu kwiecistych opisów i dokładać zbędnej filozofii. Mieszkanie to kupno lub wynajem emocji, gdzieś pod skórą chcemy zrobić to jak najlepiej. Czy jednak przypadkiem nie jest tak, że emocje przeszkadzają i poprzez nie dokonujemy złych wyborów? Kredyt czy wynajem? To bardzo poważny dylemat. Dzisiaj chciałam wziąć na warsztat temat, przed którym w pewnym momencie staje bardzo dużo osób. Nie będę oceniała żadnej z opcji, choć postaram się pomóc w dokonaniu wyboru. W dzisiejszym temacie „Kredyt czy wynajem?” dowiesz się:

Co jest bardziej opłacalne
Koszty zakupu nieruchomości
Jakie mogą być koszty kredytu i wynajmu nieruchomości na podstawie przykładowego porównania
Za i przeciw – argumenty dla każdej opcji

 

Zacznijmy od wątku ekonomicznego. Według Raportu AMRON za 1 kwartał 2017 roku, średnia cena za dwupokojowe mieszkanie w Rzeszowie to około 4700 złotych za metr kwadratowy. Jednocześnie mieszkańcy Rzeszowa często wybierają metraże w segmencie do 55 metrów. Co oznacza, że modelowe mieszkanie dwupokojowe w stolicy podkarpacia kosztuje około 260.000 złotych. Według tych samych statystyk średni najem mieszkania w Rzeszowie to koszt około 1.500 złotych. Porównajmy to do kosztów kredytu. Kredyt hipoteczny na takie mieszkanie to koszt około 1.480 złotych. Założyłam wkład własny dziesięć procent oraz dwudzieskoletni okres kredytowania. Co to oznacza? Na rynku rzeszowskim nie ma różnicy pomiędzy kosztem wynajmu, a kredytem.  To jest prosta matematyka. Wynajem mieszkania w Polsce nie stanowi znacznej różnicy od ceny kredytu.


Koszty wejścia w kredyt mieszkaniowy


Kredyt hipoteczny na wstępie generuje bardzo wysokie koszty. By nie rzucać się z motyką na słońce, postaraj się mierzyć siły na zamiary. Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego musi być poparte dokładną analizą kosztów. Wylicz wszystko w taki sposób, żebyś w pewnym momencie nie napotkał ściany w postaci pustej kieszeni. Wtedy będziesz zmuszony do szukania rozwiązań typu drogi kredyt gotówkowy, pożyczki u rodziny itp. Oczywiście każdy zakup nieruchomości jest inny, ale są pewne parametry stałe, które pojawią się w każdej symulacji. Dla przykładu przyjęłam nieruchomość z rynku wtórnego o wartości 500 000 PLN – bez znaczenia czy to jest dom, czy mieszkanie.

Wkład własny – od kilku lat zgodnie z rekomendacją KNF banki wymagają wkładu własnego na poziomie 10%. Musisz zatem posiadać minimum 50 000 PLN środków własnych, które zaangażujesz w momencie zakupu. Owszem, występują pewne możliwości ominięcia wniesienia wkładu własnego. Szerzej temat opisałam w jednym z wcześniejszych wpisów.

Podatek PCC – podatek ten występuje na rynku wtórnym, na rynku pierwotnym już nie. Wysokość podatku to 2% od wartości nieruchomości. Najczęściej jest to wartość transakcyjna, aczkolwiek jeśli kupujesz nieruchomość wyjątkowo okazyjnie, to powinieneś opłacić podatek, przyjmując za podstawę płatności wartość rynkową. Krótko mówiąc, na rzecz skarbu państwa musisz uiścić 10 000 PLN.

Agencja nieruchomości – agencje nieruchomości to stała część krajobrazu rynku nieruchomości. Bardzo często interesująca nas nieruchomość jest dostępna tylko do zakupu przy udziale agencji. Najczęściej prowizja jest płatna przez stronę sprzedającą nieruchomość. Znane mi są jednak przypadki, że pośrednik kasuje zarówno sprzedających, jak i kupujących. Klient asertywny i zorientowany ma możliwość uniknięcia płatności bądź jej zniwelowania. Wysokość prowizji to kwestia ustalana indywidualnie. Średnia rynkowa to zakres między 1,5–3% netto. Licząc, iż wartość nieruchomości to 500 000 PLN –>500 000 X (zakres 1,5–3%) X 123% (VAT) = zakres kwotowy 9225–18 450 PLN.

Kredyt hipoteczny – Oferty kredytów, jak już wiesz, kształtują się bardzo różnie i każdy jeden bank może wymagać innych warunków. Musisz być przygotowany między innymi na prowizję (0–3,5%, a więc zakres 0–15 750 PLN), koszty wyceny w zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości (200 PLN – 1000 PLN), koszty ubezpieczenia nieruchomości (swobodnie można szacować składkę 0,08% od wartości ubezpieczanej, w tym wypadku 500 000 X 0,08% = 400 PLN/rok), koszty wpisów w księdze hipotecznej (ok. 300 PLN).


Plusy i minusy kredytu hipotecznego


W mojej subiektywnej opinii jako plusy posiadania nieruchomości na kredyt należy przyjąć poniższe argumenty:

Posiadanie własnego „M” i związane z tym faktem poczucie stabilizacji.
Inwestycja posiadanych środków finansowych w coś trwałego. Można to potraktować jako dywersyfikację inwestycji.
Własna nieruchomość nawet jeśli przy udziale kredytu daje możliwość dostosowania mieszkania do własnych potrzeb i wymagań.
Posiadając nieruchomość możemy na starość skorzystać z odwróconej hipoteki dzięki czemu na wypadek niskiej emerytury będziemy korzystać z finansowego wsparcia.
Kredyt hipoteczny zmusza nas do „oszczędzania”. Wiele osób nie potrafi odkładać cyklicznie żadnych pieniędzy.
Po spłacie kredytu nieruchomość stanowi majątek o pokaźniej wartości.
Kredyt hipoteczny uczy nas odpowiedzialności i dokładnego szacowania wydatków.
Spłacając kredyt hipoteczny budujemy naszą historię. Nigdy nie wiadomo, czy w przyszłości nam się to nie przyda.
Nieruchomość zawsze można wynająć i czerpać dochody z wynajmu.
Bycie współ-kredytobiorcą jest problemowe w przypadku powstania konfliktu.


Jako zdecydowane minusy posiadania kredytu hipotecznego osobiście wymieniłbym:

Wysokie koszta wejścia w inwestycję.
Kredyt hipoteczny powoduje u niektórych obniżenie skłonności do ryzyka. Ludzie po zaciągnięciu kredytu rezygnują ze zmiany pracy lub otworzenia nowego biznesu.
Kredyt hipoteczny trzeba opłacać bez względu na fakt czy posiadamy pracę, czy jesteśmy zdrowi czy mamy inne równie istotne wydatki.
Nieruchomość wymaga cyklicznych napraw oraz remontów, które pochłaniają wysokie kwoty.
Kredyt hipoteczny znacznie zmniejsza naszą mobilność. Zmiana miasta lub też kraju jest dużo bardziej problemowa.
Kredyt hipoteczny jest obciążeniem psychicznym. Wielu klientów bardzo źle znosi posiadanie tak dużego zobowiązania.

 

Plusy i minusy wynajmu nieruchomości


Argumenty za wynajmem to:

Człowiek jest „wolny”. Ma możliwość rezygnacji z wynajmu niemal w dowolnym momencie dzięki czemu jest w stanie szybko i bez ponoszenia większych kosztów reagować na np. propozycję nowej pracy, wyprowadzkę do innego miasta czy kraju.
W przypadku utraty pracy, i zmniejszenia zarobków możemy obniżyć nasz standard i np. wynająć pokój.
Niskie koszta wejścia. Praktycznie ogranicza się to tylko do kaucji.
Brak konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów typu remont.

 

Wynajem ma oczywiście swoje złe strony:

Nie jesteśmy pewni swojego jutra. Właściciel nieruchomości może niemal w dowolnym momencie zerwać umowę i nakazać zmianę lokalizacji.
Nieruchomości nie można dostosować pod własne wymagania i potrzeby.
Czynsz jest niewiele niższy niż opłaty związane z posiadaniem nieruchomości na kredyt. Wynajem nie buduje naszego majątku.
Problemy dla osób z dziećmi, zwierzętami. Właściciele często odmawiają wynajmu takim osobom.


Wynajem czy kredyt - spróbujmy podsumować.

 

Wynajem czy kredyt, to bardzo indywidualna sprawa. Każdy z nas powinien odpowiedzieć sam na to pytanie. Kiedy ja słyszę to zdanie w biurze, zawsze polecam klientom, aby przed podjęciem decyzji spojrzeli na następujące fakty. Kredyt hipoteczny w Polsce nie jest znacząco droższy od wynajmu mieszkania, w niektórych miastach jest tańszy. Nadal nie jesteśmy migrującym społeczeństwem, co oznacza, że szanse na przymusowe porzucenie naszego mieszkania nie są duże. Poza tym zawsze mieszkanie można wynająć. Tylko zakup naszego mieszkania da nam pełną swobodę. Swobodę prywatności, standardu wykończenia, lokalizacji, metrażu i wielu innych spraw, o których będziemy decydować tylko my sami.

 

Aktualności